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Prima Parte - L'ARTE DI INDUSTRIARSI
UN MONDO DI CONNESSIONI
Capitolo 2 - Il ciclo degli investimenti
Continua lo sviluppo delle strutture

Al di là dell'andamento stagionale più o meno fluttuante, ciò che sembra contraddistinguere gli investimenti del cinema italiano è un reale cambio di scenario. Appaiono lontani i tempi del mecenatismo passionale, secondo cui «l'arte è il valore più importante per l'uomo, più potente del denaro», come dice il più famoso e ricco scultore contemporaneo, l'inglese Damien Hirst, «e per questo tante persone fanno follie per un'opera». Sembra ormai da escludere l'eventualità di imbattersi in qualcuno che, in nome dell'amore per la settima arte e del mondo che la circonda, decida di riversare più o meno avventurosamente nella realizzazione di un film i propri ingenti capitali. Suona più attuale la considerazione dell'autore e regista Henri Jeanson: «I produttori di cinema? Ne ho conosciuti alcuni vittime di qualche tracollo, ma di poveri mai nessuno».
Oggi la cinematografia appare permeata di professionalità artistiche e tecniche, sull'impronta in primo luogo della razionalità economica, che conduce soprattutto a misurare e condividere il rischio d'impresa a fronte dell'assoluto grado di incertezza degli esiti e delle probabilità di sbancare il box office. «Non è affatto vero che ciò che ha successo è un buon film», è il ritornello dello scrittore e sceneggiatore americano William Goldman, «e non è per nulla scontato che un bel film abbia successo»33.

LE RISORSE PER L'ESERCIZIO
Il tasso di professionalità finanziaria su cui fa progressivo perno l'industria cinematografica traspare con maggiore evidenza dal comparto dell'esercizio, dove il prodotto va al suo incontro e riscontro diretto con il pubblico, gli investimenti fatti si realizzano in concreti ritorni economici e il mercato genera i proventi che, risalendo a ritroso lungo tutta la filiera, con la retrocessione delle quote di pertinenza a distributori e produttori alimentano l'intero settore.

GLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI
Il primo indicatore risiede nella trasformazione che negli ultimi 15 anni ha coinvolto (così come nel resto del mondo) la struttura cosiddetta commerciale del cinema italiano, con la realizzazione di centinaia di cinema multischermo, in particolare dei complessi con più di cinque sale, definiti multicinema, e di quelli con oltre sette sale, chiamati multiplex. Motore dello sviluppo è stata la proliferazione dei grandi centri commerciali che costellano oggi le periferie delle città e dei maggiori comuni, perché le strutture d'intrattenimento sono parte integrante dei progetti e rappresentano unelemento fondamentale nella strategia dei cosiddetti developer, cioè le banche d'affari, i fondi d'investimento e di private equity che raccolgono i capitali necessari a finanziare iniziative così onerose e se ne assumono la regia, formando i consorzi di imprese impegnatesi a gestire poi le diverse attività, rilevandone spesso anche la proprietà.
Nel 2002 i multisala erano ad esempio 89 (38 multicinema e 51 multiplex) e nel 2004 erano già cresciuti del 50% a 137 (rispettivamente 54 e 83), fino a raddoppiare nel 2006 con 172 unità.

Nel business dei mall commerciali e polifunzionali gli investimenti immobiliari dedicati al leisure, ossia allo spettacolo e a tutto ciò che fa intrattenimento, esprimono in effetti rendimenti medi del 10,5% all'anno - con uno spread superiore in genere dell'1,5% alla redditività assicurata dalle altre strutture - e in una "resa" complessiva del 15%-20% a operazione ultimata, con tempi di rientro oltretutto inferiori, rispetto a insediamenti d'altro tipo e a diversa destinazione, limitati a 5-6 anni (ma già si avvicinano al miglior pay back period di 3-4 anni registrato attualmente negli Stati Uniti)34.
Oltre a "godere" del cosiddetto traffico di pubblico creato dalla presenza contestuale di tante altre attività commerciali, questi impianti multisala dispongono di una fondamentale offerta di servizi complementari, come parcheggi, spazi per la ristorazione, ampi foyers, aria condizionata e grandi schermi: tutti elementi che permettono l'eventuale estensione dell'attività per eventi, convegni, altre rappresentazioni di spettacolo o manifestazioni d'intrattenimento e funzionali anche ad attenuare la proverbiale stagionalità delle programmazioni e del consumo di film. Sono d'altra parte strutture dove progetto, terreno, lottizzazione e costruzione con impianti di servizio di base mostrano un'incidenza variabile fra il 45% e il 60% su un investimento medio di 10 milioni di euro, e nella scala dei valori immobiliari (appartengono alla categoria catastale D/3 a destinazione speciale) occupano la fascia più alta35.
L'esercizio cinematografico ha così visto convogliare in 15 anni sul territorio nazionale - attraverso il potenziamento delle due categorie maggiori di multisala - risorse per oltre 3 miliardi di euro, in un ordine di grandezza pressoché pari per approssimazione di quelle destinate a finanziare nel periodo l'intera produzione dei film nazionali. Negli ultimi quattro anni in particolare il numero di multicinema (da 5 a 7 sale) e multiplex (più di 7 sale) è cresciuto da 172 a 216 (+25,6%) al ritmo praticamente di 11 all'anno, nonostante il relativo decremento nel 2010 della seconda tipologia, dimagrita di tre unità.
La recente flessione dei maxi-impianti non significa tuttavia che il processo di sviluppo abbia esaurito il suo corso. È vero che i riscontri economici delle ultime stagioni assegnano una superiore redditività ai multicinema e consigliano quindi alle società esercenti di puntare su di essi per eventuali aperture; ma occorre considerare che il segmento multiplex è al centro di un significativo cambio di strategia. Sull'esempio di quanto avviene già in altri Paesi europei, anche in Italia sono ora i maggiori gruppi dell'esercizio (quali The Space Cinema e Uci) a voler avviare i progetti di nuovi centri polifunzionali, dove i grandi impianti multisala vanno a costituire il polo d'attrazione attorno cui far nascere gli altri insediamenti commerciali.
Il disegno, propizio appunto a rivitalizzarne la redditività, è tuttavia complesso, soprattutto nella sua fase preliminare, e richiede tempo. Esemplare è il caso del progetto relativo al multiplex The Space di Novoli, a Firenze, in surplace da quasi due anni per problemi di compatibilità con il Pgt-Piano di Gestione del territorio, aggiornato a opera già avviata, e con alcune nuove norme sui parametri vincolanti per l'apertura di impianti ex novo come quello in via di edificazione da part dell'Immobiliare Novoli.

Oltre che alla costruzione di nuove strutture, gli investimenti sono dedicati all'acquisizione del controllo di complessi da altre società. Nel 2009 si era già registrata un'operazione per 50 milioni di euro, finanziata da UniCredit, per l'acquisto da parte della società di private equity 21 Partners Sgr, che fa capo alla famiglia Benetton, del 51% del pacchetto azionario di Medusa Cinema e Medusa Multicinema (gruppo Mediaset-Rti) e poi, attraverso queste, della proprietà di Warner Village Cinema, appartenente alla corporate statunitense Time-Warner, andando così a formare il maggior circuito di sale nazionali. Successivamente la neonata The Space Cinema, di cui Mediaset possiede il 49%, aveva venduto cinque di queste strutture al fondo immobiliare Delta - braccio operativo di Fimit Sgr - per 65,199 milioni di euro, con il sostegno di una linea di credito per 39 milioni accesa da UniCredit e Imi Immobiliare di Intesa Sanpaolo.
Nel 2010 l'attività di Mergers&Acquisitions, tesa a incrementare il patrimonio di strutture d'esercizio, è stata incredibilmente ancora più intensa. The Space Cinema ha cominciato comprando per 19,5 milioni di euro l'immobile dove aveva sede il multiplex Metropolitan di via del Corso a Roma e che la parte venditrice - Fininvest Sviluppi Immobiliari, società della finanziaria lussemburghese Trefinance Sa, subholding del gruppo Fininvest, controllato dalla famiglia Berlusconi - aveva a bilancio a 2,5 milioni.
Poco dopo ha investito altri 100 milioni e ha rilevato il 100% delle azioni di Cinecity Arts & Cinemas, catena di sei multisala con 69 schermi a Cagliari, Padova, Parma, Treviso, Trieste e Udine, dal fondo olandese Msref V - gestito da Morgan Stanley - e dai fratelli Gian Antonio e Daniele Furlan, storica famiglia di esercenti padovani, che aveva conservato una quota del 30%. Anche in questo caso la linea di credito è stata garantita da Intesa Sanpaolo e UniCredit e gli immobili, con una superficie di 37,7 mila metri quadrati, sono stati ceduti per 79,7 milioni a Fimit Sgr, che ha poi trasferito i tre maggiori (26,9 mila metri quadrati) al fondo quotato Delta per 58,17 milioni attraverso un finanziamento di Banca Imi36.
Successivamente, The Space ha rilevato anche dal gruppo Planet della famiglia Francesconi altri tre multisala a Guidonia (Roma), Terni e Grosseto, investendo quasi 40 milioni di euro e, oltre ad aver vinto la gara per aggiudicarsi il multisala del Porto di Genova, ha annunciato ulteriori acquisizioni con l'obiettivo di creare un circuito di esercizi cosiddetti vip (con sedute e chaise longue di Poltrona Frau) partendo dal cinema Odeon in pieno centro a Milano - di proprietà di Fininvest Gestione Servizi, che vi ha investito 10,3 milioni per comprare in leasing 1.300 metri quadrati contigui - e dal Moderno di piazza della Repubblica a Roma.
Tempo un mese, Uci Italia, subholding del gruppo internazionale Odeon & Uci Cinemas controllato dal private equity Terna Firma Capital Partners, è passata al contrattacco e per riprendersi la leadership del comparto ha acquisito tre multiplex del circuito Pathé e Vis Pathé a Torino, Campi Bisenzio in provincia di Firenze e Lunghezza-Roma - rispettivamente con 11, 16 e 12 schermi - per un investimento stimato in 60 milioni di euro. Candidandosi a nuove operazioni di shopping, con un target fissato per il 2011 a 40 strutture e più di 400 schermi complessivi, Uci Italia ha portato la sua dotazione a 28 impianti per 303 schermi contro i 27 per 268 schermi di The Space Cinema.
L'evoluzione del segmento vale in sostanza a rafforzare ancora di più la visione dei complessi polifunzionali del cinema contemporaneo come elementi insostituibili (e pertanto anche discutibili) del contesto urbano e di conseguenza della pianificazione delle amministrazioni locali e degli interventi programmati per ridisegnare il paesaggio attorno alle città e riqualificare interi poli della cintura urbana o della periferia, di quella più vicina così come di quella estrema.
D'altra parte, la percentuale di presenze dei multiplex rispetto al totale dei biglietti staccati nelle sale nazionali continua a progredire. Era pari al 9,4% nel 2001, è salita a tre volte tanto nel giro di un solo anno (30,3%) e a quattro l'anno dopo ancora (36,1%), risultando poi nel 2005 aumentata di cinque volte (47,4%) fino ad arrivare nell'ultima stagione al 53,8%. Oggi sono 60 i milioni di spettatori che vi fanno ingresso. Da semplici sedi di proiezione, i mall del cinema moderno sono assurti - in contrapposizione alle tradizionali sale dei centri storici - a luoghi di aggregazione sociale, soprattutto per adolescenti e giovani famiglie, e sono entrati a pieno titolo nelle politiche sociali delle istituzioni territoriali oltre che nella vita di intere comunità.

I FONDI PER L'INNOVAZIONE TECNOLOGICA
Oltre a costituire un elemento determinante nell'evoluzione dell'esercizio cinematografico nel periodo più recente e un fattore di crescita per tutto il comparto, l'affermazione delle strutture multiple ha contribuito a incrementare le dinamiche concorrenziali del mercato, anche e soprattutto in ragione dell'innovazione tecnologica che i nuovi investitori - adottando sistemi e impianti di ultima generazione - hanno contribuito a diffondere. Di lì sono infatti emersi lo spirito imprenditoriale e le qualità competitive degli operatori "indipendenti" nazionali, che nel tempo avevano saputo costruire solidi circuiti a carattere territoriale (arrivando a controllare anche decine di monosala) e che in alleanza con finanziatori esterni o in forma autonoma hanno a loro volta investito nell'adeguamento delle proprie catene.
Contestualmente all'imponente apporto di capitali sul mercato immobiliare per la realizzazione dei nuovi complessi polifunzionali, si è così registrato l'afflusso di ingenti investimenti destinati alla dotazione funzionale delle sale (sonoro, proiezione, illuminazione, arredi e corredi). Sulla base di una stima di costo per schermo pari a 500 mila euro, si calcola che il rinnovo delle sale - unito all'installazione dell'impiantistica specifica e dei servizi cosiddetti professionali - abbia comportato negli ultimi 15 anni una spesa di 1,35 miliardi di euro, assorbendo in sostanza il 45% dei complessivi investimenti immobiliari per i multisala di taglia superiore.
Chiave di volta in questo processo hi-tech della dotazione funzionale è stato l'approdo ai sistemi di digitalizzazione, soprattutto in termini di tecnologia di proiezione Dlp Cinema - in risoluzione 2K, come quella adottata finora in Italia, anche se sono già stati messi a punto gli standard 4K e 8K - con investimenti unitari prossimi in media a 100 mila euro per schermo. Quasi il 60% dei complessi con sale digitali corrispondono in effetti a multiplex e megaplex37.

Con la tecnologia digitale quale epicentro essenziale, il processo d'innovazione coinvolge ora tutto l'esercizio. Sia per quanto attiene l'attività di ogni singola società di proiezione, sia nel merito dell'operatività integrata del sistema.
Alle aziende di gestione si pone il problema di valutare la capacità di seguire il passo di un'evoluzione che continua a proporre sempre nuove soluzioni tecnologiche, a volte anche alternative, e promette ulteriori e progressivi sviluppi. D'altro canto la stessa Ict, l'Information and Communication Technology che attraverso la digitalizzazione ha tolto spazio all'esercizio aprendo nuove strade di consumo (via tv, internet, telefonia fissa e mobile), sta in realtà diventando ora alleata dei gestori, proprio nella difesa di quella modalità di consumo - la visione pubblica - che ne rappresenta il plus.
Grazie alla trasmissione via satellite dei film in digitale vengono abbattute per esempio le spese logistiche - l'esercente non paga più la stampa delle copie noleggiate né il loro trasporto e le relative assicurazioni - e ogni struttura, anche delle sedi più lontane o "disagiate", può ottenere in tempo reale la disponibilità delle opere e di gestire la programmazione in maggiore autonomia, fino ad avere più titoli proiettabili nell'arco della giornata. Il file filmico può pure comprendere i video pubblicitari (con un risparmio per gli investitori del 65% grazie all'eliminazione del riversamento su pellicola degli spot). La connessione satellitare e i sistemi digitali permettono altresì un'estensione dell'offerta, con la proiezione nelle sale di grandi eventi - come concerti, opere liriche e gare sportive - in diretta simultanea da ogni parte del mondo.
Nella dimensione del d-cinema si fa strada frattanto con decisione la nuova versione in 3D o stereoscopica, applicata ora senza più alcuni problemi del recente passato anche ai lungometraggi; anzi, con un successo crescente e per certi versi incombente con i suoi presagi di ancora nuove esigenze d'investimento da parte dei gestori, per mantenersi al passo con le dinamiche di mercato, la domanda di qualità e il perfezionamento tecnico e tecnologico. Le produzioni in 3D appaiono in graduale aumento e dalle 40 sale del 2009 predisposte alla proiezione "tridimensionale" si è già passati nel 2010 a 342, in 169 diversi complessi, la maggior parte dei quali rappresentata dai multiplex dei grandi circuiti. L'unico impianto con tutte le sale (14 per 3.200 posti) predisposte per la proiezione in digitale e per il 3D resta il Multiplex Omnia Center di Prato aperto proprio alla fine del 2009 dal Circuito Giometti - il primo in Italia a conduzione familiare con 103 schermi complessivi, attivi tra Emilia Romagna, Marche, Toscana, Umbria e Abruzzo - con un investimento di oltre 20 milioni di euro38.
Il progressivo abbassamento del grado di concentrazione, cioè dell'indice medio di schermi digitali per complessi, da 1,9 del 2007 all'attuale 1,4, segnala inoltre chiaramente (tavola 25) che la dotazione dei sistemi di proiezione digitalizzati interessa sempre più gli impianti minori, da 2 a 4 sale o monosala, mentre la media generale degli schermi per struttura in tutto il comparto, muovendosi con un'inerzia contraria, si dimostra in costante ascesa e si è ormai attestata a quota 3,0 (tavola 24).
Inizialmente la digitalizzazione degli esercizi minori è stata incentivata con l'attribuzione di una parte specifica dei contributi Fus del MiBac e poi affiancata anche dall'intervento delle Film Commission regionali. Ora un'ulteriore spinta proviene da due iniziative. La prima, ideata nel 2008 da Federconsumatori e avviata nel 2009 in collaborazione con Anpci-Associazione Nazionale Piccoli Comuni d'Italia, ha cominciato a concretizzarsi proprio nel 2010 grazie al contributo tecnico di Cinecittà Digital Service e il supporto di MiBac, Ministero della Gioventù, Siae e Agis Scuola. Obiettivo del progetto "Un Comune, uno schermo" è di contrastare la progressiva chiusura delle sale cinematografiche nei piccoli centri, promuovendo nuove aperture nei 5.740 Comuni con meno di 5 mila abitanti - per un totale di poco più di 9 milioni di residenti e una popolazione media di 1.567 persone - di impianti dotati di schermi digitali e di connessione satellitare. Con un investimento complessivo di 800 mila euro (il valore unitario oscilla fra 40 e 70 mila euro), nel 2010 sono entrate in attività 16 strutture in nove Regioni diverse, con l'ambiziosa prospettiva di raggiungere entro il 2011 quota cento.
La seconda scaturisce da un progetto pilota promosso dalla Direzione Generale Cinema del MiBac, chiamato "100 sale in rete". L'intento è di creare un network di sale digitali in grado di usufruire della ricezione satellitare per la proiezione anche di eventi live. Agli esercizi che vi aderiscono viene concesso in comodato d'uso gratuito un kit professionale messo a disposizione da Eutelsat (Organizzazione Europea per le Telecomunicazioni Satellitari) con antenna e ricevitore per la decriptazione di film Dcp e anche video 3D, collegati via Adsl a un centro di controllo operato da Open Sky.
A fronte dell'indubbia esplosione di flessibilità che un processo logistico virtuale e non più fisico provoca, l'intero comparto vede tuttavia profilarsi ancor più nell'immediato una sfida che, per le sue ripercussioni su tutto il sistema, si mostra d'importanza vitale. Negli ultimi quattro anni gli impianti con sale digitali si sono moltiplicati di 36 volte passando da 16 a 577 e gli schermi di 27 volte, diventando da 31, 841. L'autentica esplosione di diffusione si è comunque verificata nel biennio più vicino. Alla fine del 2008 i numeri rispettivi erano 46 e 80, per cui gli incrementi risultavano a quella data relativamente contenuti (+187,5% e +158,1%); da lì in poi però, si parla di lievitazioni esponenziali pari al 1.154,3% e al 951,2%. Estremamente indicativa del ritmo di crescita ormai acquisito dal d-cinema, l'accelerazione compiuta nel 2010 evidenzia poi come i 428 schermi digitali registrati al 1° gennaio fossero già saliti il 30 giugno a 609 e come al 31 dicembre siano andati ad aggiungersene altri 232.
Sul piano economico queste cifre stanno a significare che nel 2010, oltre ai 100 milioni destinati, secondo le stime, agli investimenti per gli insediamenti immobiliari di nuova costruzione e ai 220 milioni per le operazioni di Mergers&Acquisitions, il comparto dell'esercizio italiano ha impiegato nell'innovazione tecnologica dei suoi impianti altre risorse per 135 milioni di euro: circa 125 milioni per i 302 nuovi schermi digitali dedicati alla proiezione in 3D e più di 10 milioni per i restanti 111 nuovi schermi digitalizzati, ma non dotati della tecnologia 3D.

33Lo scrittore statunitense William Goldman (nato nell'Illinois, è oggi ottantenne) ha vinto due premi Oscar per la miglior sceneggiatura: nel 1970 per il film Butch Cassidy e nel 1977 per Tutti gli uomini del Presidente.
34VII Rapporto Annuale Federculture 2010 a cura di Roberto Grossi, presidente Federculture (Roma, marzo 2011).
35Elementi di valutazione tratti da International Valuation Standards, European Valuation Standards e Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia nelle esposizioni creditizie a cura dell'Abi-Associazione Bancaria Italiana (Roma, 2010). Indicazioni catastali riferite all'Omi- Osservatorio del Mercato Immobiliare e alle Statistiche catastali - Catasto edilizio urbano dell'Agenzia del Territorio (Roma, ottobre 2010).
36Le strutture di nuova generazione sono complessi immobiliari da 30-40 mila metri quadrati, di cui normalmente 25 mila di parcheggio, con volumetrie da 50 mila metri cubi di costruito, con un'area coperta di almeno 4.500 metri quadrati e altri 1.500 di pavimentazione, si dimostrano perciò formidabili strumenti di urbanizzazione. Realizzati secondo parametri diventati benchmark di riferimento, grazie ai primi organici progetti anche di architetti italiani come Renzo Piano adottati all'estero fin dai primi anni Ottanta, sono inoltre dotati di bar, gelaterie e pizzerie, negozi di musica e gadget, ospitano convegni, manifestazioni e spettacoli, "sostengono" la frequentazione contemporanea di almeno 6 mila persone.
37Delta è leader nazionale tra i fondi immobiliari, fa capo al gruppo finanziario Fimit Sgr - guidato da Massimo Caputi - che ne è primo azionista, in partecipazione con gli enti di previdenza Inpdap (30,72%), Enpals (19,0%), Enasarco (10,0%) e Inarcassa (5,0%).
38Secondo i dati censiti dal Centro comunitario di studi e ricerche Media Salles, le sale digitali dotate in Italia di tecnologia Dlp Cinema dispongono di proiettori Cinemeccanica, Barco, Christie o Nec in risoluzione 2K e di server Dolby, Doremi, Avica, Kodak o QuVis. Le sale in 3D sono supportate invece da supplier 3D technology Dolby o Xpand.

 

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